Министерство строительства Республики Саха (Якутия) в рамках осуществления полномочий органа регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства на территории Республики Саха (Якутия) в целях профилактики и предупреждения правонарушений, преступлений обращает Ваше внимание о требованиях, предъявляемых к деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.
Чтобы осуществлять деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и заключения с дольщиком договора участия в долевом строительстве на квартиру, застройщик обязан пройти проверку органа контроля (надзора) на предмет соответствия застройщика и проекта строительства требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Лицо, привлекающее средства граждан на стадии строительства (застройщик) обязан посредством регистрации и размещения проектной декларации в системе жилищного строительства заявить в контролирующий орган о преступлении к осуществлению деятельности «по долевому строительству». У застройщика должно быть действующие разрешение на строительство, права владения земельным участком, он должен соответствовать определенным требованиям – отсутствие судимости, отсутствие процедур ликвидации, банкротства, отсутствие сведений в реестре дисквалифицированных лиц, недобросовестных поставщиков и подрядчиков и т.д. Как правило такие застройщики имеют достаточный опыт и хорошую репутацию.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. Законом четко установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение этих требований.
То есть на стадии строительства привлечь средства граждан по предварительному договору купли-продажи, договору займа и иному договору, который не прошел государственную регистрацию в качестве договора участия в долевом строительстве, застройщик не вправе.
Основным требованием закона на сегодняшний день является заключение договоров участия в долевом строительстве только с размещением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. Данное правило распространяется на всех застройщиков, осуществляющих привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. По установленному правилу, привлеченные застройщиком средства граждан аккумулируются на счетах эскроу и лишь после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию они могут быть в полной мере использованы застройщиком.
За привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у него правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в нарушение установленных правил, предусмотрена уголовная и административная ответственность.
За истекший период 2022 года Министерством в рамках проведения контрольно-надзорного мероприятия выявлено 2 случая нарушения правил привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
По одному из них, ввиду привлечения денежных средств граждан в отсутствии договора участия в долевом строительстве и проектной декларации, застройщику выдано предписание об устранении выявленных нарушений, которое им было исполнено, но застройщик все же привлечен к административной ответственности, признан виновным в совершении правонарушения.
По второму случаю, выявлены признаки нарушения обязательных требований – привлечены денежные средства гражданина лицом, не имеющим на это права и в отсутствии разрешения на строительства, документов на земельный участок, без договора участия в долевом строительстве. Лицу, привлекшему денежные средства объявлено предостережение о недопустимости нарушения закона. Ввиду отсутствия платежных документов материалы направлены в правоохранительные органы по признакам уголовно-наказуемого деяния для рассмотрения вопроса о возбуждении уголовного дела.
В данном случае гражданин, заинтересовавшись сообщением, пересылаемым в социальной сети с предложением приобрести квартиры в не строящимся, не построенном, не введенном в эксплуатацию доме (фактически несуществующем доме) по крайне низким ценам, несоответствующим рыночным, оплатил средства за членский взнос. Лицо получившее взнос платежные документы гражданину не представило, о месте расположении объекта также он не был проинформирован.
Таким образом, привлечение средств граждан по схеме покупки акций, долей, вступления в члены кооперативов либо профсоюзов «по различным программах доступного жилья, пилотного проекта» с целью приобретения квартир/жилых помещений в не введенном в эксплуатацию многоквартирном доме при отсутствии разрешения на строительство, документов на земельный участок и проектной декларации, размещенной в системе жилищного строительства (сайт наш.дом.рф.) является не только нарушением законодательства о долевом строительстве, но и уголовным преступлением.
При покупке квартиры просим проявлять бдительность и обращать внимание на документы по объекту строительства, один из факторов, который должен насторожить — низкая цена недвижимости, при выборе понравившегося жилья смело требуйте все правоустанавливающие документы на стройку, зайдите на сайт наш.дом.рф и проверьте наличие проектной декларации.